Financiamento Habitacional (3)

Publicado em 16 maio 2013

A conceituação já descrita em tópicos antecedentes desta série tem caráter geral e aplica-se a todas as partes envolvidas no financiamento imobiliário, mesmo quando uma delas assume, na transação, mais de um papel distinto. Em princípio, em cada operação de financiamento, deveriam estar presentes três diferentes partes: a construtora ou incorporadora (vendedora do bem financiado), o tomador do empréstimo imobiliário (comprador do bem financiado) e o agente financeiro (fornecedor do capital a ser emprestado ao comprador para pagamento, ao vendedor, do bem financiado). Existem algumas modalidades de negociação de imóveis que não observam estritamente a distribuição de papéis descrita neste parágrafo, como a formação de consórcios, a permuta de bens ou valores e a venda à vista ou em prazos muito curtos, por exemplo. Mas, para os aspectos de interesse dos esclarecimentos que pretendi registrar nos tópicos desta série, que envolvem o financiamento habitacional, pode ser considerada, sempre, a configuração geral mencionada anteriormente.


Dependendo da época e do tipo de empreendimento imobiliário, podem surgir algumas variações peculiares nessa configuração básica das partes. Muitas vezes as próprias construtoras e incorporadoras têm sido obrigadas a financiar diretamente a venda dos imóveis que constroem, para viabilizar os negócios na ausência de outras fontes de crédito. Esse financiamento direto pode ser transitório (até a conclusão das obras ou até a negociação da carteira de créditos com algum agente financeiro, por exemplo) ou definitivo (até a liquidação final dos contratos por parte dos compradores), conquanto esta última opção seja extremamente desvantajosa para as construtoras, por desviar-lhes os recursos necessários à continuidade do seu negócio principal, que é a execução de obras. Mais recentemente, com a ativação do Programa "Minha Casa, Minha Vida", alguns empreendimentos destinados aos segmentos de mais baixa renda passaram a contar, também, com a participação governamental direta, materializada na forma de subsídio não oneroso dado ao comprador para complementar o financiamento habitacional básico. Mas, essas mudanças na configuração geral mencionada nesta série não prejudicam o raciocínio e as conclusões que pretendo registar na sequência.


Dentro desse quadro geral, cada negócio tem as suas próprias peculiaridades e alguns estão apresentando, mais que outros, condições vantajosas de custo para os tomadores dos empréstimos. Mas, essas vantagens decorrem, sempre, da adoção de valores baixos (por circunstâncias ou razões que interessa examinar), seja para a correção monetária (identificada nesta série, como espécie "B"), seja para os juros (identificados como espécie "C"), ou seja, ainda, para ambos, de modo que o conjunto "B" + "C" resulte inferior ao custo financeiro de outras práticas econômicas (eventualmente, inferior à própria inflação).


Em favor da objetividade, não vou incluir nas análises subsequentes, as parcelas dos negócios que correspondem à simples atualização do custo da construção durante o prazo de conclusão dos imóveis vendidos na planta (usualmente sem juros e corrigido monetariamente pelo CUB ou pelo INCC) e nem, tampouco, as vendas financiadas diretamente pelas construtoras e incorporadoras em prazos menos alongados, quando, em geral, os contratos incluem uma taxa de juros pré-fixada e a correção do saldo devedor pela aplicação de algum dos índices usuais (normalmente o IGPM – Índice Geral de Preços ao Mercado). O que interessa, nesta série, é o exame dos créditos habitacionais praticados no âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), constituído a partir da Lei n° 4380/1964 e ajustado à forma atual que utiliza os recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), incluindo o FGTS (Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço), e no âmbito do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) criado pela Lei n° 9514/1997 que utiliza recursos do mercado de capitais através da emissão de títulos imobiliários com a garantia da alienação fiduciária. Essas modalidades são as mais difundidas no mercado nacional e as que alcançam os maiores contingentes de financiamentos habitacionais. Além disso, as vinculações dessas modalidades ou sistemas com as suas respectivas fontes de recursos estão na origem das variações que vêm resultando nos financiamentos baratos, conforme pretendo mostrar no tópico subsequente desta série.

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