O Mercado Imobiliário em 2014

Publicado em 08 janeiro 2014

29 comentários

Com o início de um novo ano, decidi compartilhar com os leitores deste blog o meu pensamento e as minhas estimativas pessoais sobre o comportamento do mercado imobiliário nacional em 2014. Entendo que, em comparação com o ano passado, algumas tendências serão mantidas e muitas outras apresentarão mudanças significativas. Em resumo, registro as seguintes opiniões.


O dinamismo do nosso mercado imobiliário não será uniforme, em função da própria situação da economia nacional e, também, do estágio já alcançado pelos diversos estratos sociais. Como regra geral, acredito que o segmento dos imóveis econômicos continuará aquecido, inclusive pela existência, nesse estrato, de uma demanda reprimida por novas moradias. Já nos segmentos de médio ou alto padrão o dinamismo será substancialmente menor, principalmente pela existência de algum nível de saturação nessas faixas, decorrente de estoques comercializáveis relativamente maiores. Como consequência direta dessas situações, acredito que o preço dos imóveis de maior valor deve interromper a sua escalada, mantendo-se relativamente estável. Da mesma forma, o preço dos imóveis econômicos ainda comportará algum realinhamento, com aumentos da mesma ordem de grandeza ou pouco menores do que os observados em 2013 neste mesmo segmento, em decorrência da demanda reprimida já mencionada.


A existência de estoques (disponibilidade) e as variações entre a demanda e a oferta de moradias em cada estrato determinam, não só o preço de compra e venda dos imóveis, como também, o valor dos aluguéis. Grosso modo, as tendências não são muito diferentes nos dois mercados (compra e aluguel), conquanto possa ser estimado que, embora os aluguéis residenciais devam continuar, em seu conjunto, a subir acima da inflação, os aumentos mais significativos ocorrerão na faixa das habitações econômicas. Para este estrato, não espero qualquer mudança significativa, em 2014, na tendência de alta que vem sendo observada desde 2010, período em que os aluguéis acumularam aumentos superiores a 200%.


Uma variável importante para balizar o comportamento do mercado é o crédito imobiliário. No meu ponto de vista, essa será a variável que mais se modificará em 2014. Depois de vários anos consecutivos de crescimento no montante agregado de financiamentos imobiliários, acredito que a contratação desse tipo de crédito apresentará uma substancial diminuição, para ajustar-se ao novo patamar do mercado. Essa retração decorrerá, diretamente, da diminuição geral do estoque de novos imóveis, ou seja, da redução do número de lançamentos previstos para 2014 por parte da maioria das grandes construtoras, ampliando a tendência já observada no ano passado. Não se trata, aqui, de uma simples variação na demanda ou na oferta. Trata-se da radical diminuição no número dos imóveis que poderiam ser objeto dos contratos de crédito imobiliário. Aliás, na minha percepção, 2014 será o pior dos últimos cinco anos, no que concerne ao número de novos lançamentos e, portando, na contratação de financiamentos.


Essa tendência geral, de diminuição de ritmo, também não será uniforme. O Programa governamental "Minha Casa, Minha Vida", ainda que com menor ímpeto, continuará ocupando um lugar de destaque no panorama da construção civil brasileira. Já é bem conhecida a característica de elasticidade-renda da procura por novas moradias, notadamente nos estratos econômicos que emergiram com as políticas continuadas de distribuição de renda.


Assim como vem acontecendo desde 2009, esse novo ano frustrará, mais uma vez, a torcida pessimista daqueles que vaticinam a chegada de uma Bolha Imobiliária no Brasil. Nesse particular, o mercado nacional nunca esteve tão sólido e tão protegido, seja pelo seguro mecanismo de avaliação do crédito imobiliário (LTV – Loan-to-Value de apenas 71,2% na média nacional), seja pelo montante de financiamentos contratados nessa modalidade (cerca de apenas 8% do PIB, apesar de todo o crescimento verificado nos últimos anos). Definitivamente, a possibilidade de eclosão de uma Bolha Imobiliária em 2014 está garantidamente descartada.


Infelizmente, tenho que finalizar este tópico com uma pitada pessimista: pessoalmente, não acredito que 2014 será o ano em que os decisores governamentais e as forças políticas iniciarão um combate objetivo ao nosso pior inimigo, qual seja, o excesso de burocracia. Tenho tentado mostrar, neste blog, o custo altíssimo da nossa emperrada burocracia para todos os cidadãos pagadores de impostos e para as próprias empresas, que acabam tendo comprometidos os seus resultados e a sua competitividade. Agora, registro, também, a minha convicção de que essa mesma burocracia tem uma grande parcela de culpa na queda de dinamismo do mercado imobiliário neste ano que se inicia.

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29 comentários para "O Mercado Imobiliário em 2014"

Luiz Felipe Fonseca
Luiz Felipe Fonseca disse: 08 janeiro 2014
Prezado Senhor, tomei a liberdade de publicar este link em minha página profissional do Facebook. Caso não permita que permaneça lá, posso retirar sem qualquer problema, mas agradeceria se concordasse com minha iniciativa. Grato e feliz 2014 para todos. Luiz Felipe.
Edson Junior
Edson Junior disse: 08 janeiro 2014
Caro Rubens Menin;

Não é de hoje que acompanho e felizmente compactuo com vossas idéias referente ao "fantasma da bolha".

Permita-me expor meu ponto vista:

Como uma epidemia que alastra-se, a palavra "bolha imobiliária" infectou a mente do brasileiro e mesmo o povo não sabendo exatamente o que é ou significa tal bolha, tem certeza de que em breve estourará.
O professor Robert Shiller da Yale University, apontou algo interessante que reforça o dito anterior. A bolha, é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas que é fácil ganhar dinheiro com algo. Este entusiasmo normalmente, é alimentado pela mídia (sempre a mídia) que ajuda cada vez mais inflar esta bolha.
Pois bem, isto é o pensamento da mesma pessoa que previu a bolha da Nasdaq e merece todo respeito por tanto, porém, saindo de Wall Street e voltando para o Brasil que é o foco neste nosso assunto, reforço o supra citado:

"Como regra geral, acredito que o segmento dos imóveis econômicos continuará aquecido, inclusive pela existência, nesse estrato, de uma demanda reprimida por novas moradias. Já nos segmentos de médio ou alto padrão o dinamismo será substancialmente menor, principalmente pela existência de algum nível de saturação nessas faixas, decorrente de estoques comercializáveis relativamente maiores".
Concluo, deixando claro que este é apenas o ponto de vista de um simples micro empresário que sou, que a referida bolha NÃO estourará, visto a necessidade por moradia. Congelam-se os valores dos estoques, o número de lançamentos reduzi-se, mas engana-se quem pensa que qualquer crise imobiliária ocorrerá no país do futebol.
Mais uma vez agradeço por compartilhar suas idéias conosco caro Rubens Menin.
Cordialmente;
Edson Junior
Gustavo Mata
Gustavo Mata disse: 08 janeiro 2014
Não precisamos de pessimismo e muito menos de otimismo. Precisamos sim, de realismo! Infelizmente, parece que isso, o Brasil deixou lá pra trás.
Diego Castro
Diego Castro disse: 11 janeiro 2014
Achei muito pertinente a matéria, as impressões pessoais de alguém que vive de maneira tão
Intensa o ramo de habitação no país. No entanto observo que alguns princípios tão novos e de importância relevante são muitas vezes deixados em segundo plano. Ressalto a importância da aplicação de conceitos já difundidos na Europa de sustentabilidade nas construções das camadas mais desfavorecidas. Acredito que caberia até contrapartida do governo incentivar estas práticas através de subsídios, mas não podemos mais negligenciar matéria tão importante.
Cesar Augusto Pinto Neto
Cesar Augusto Pinto Neto disse: 16 janeiro 2014
Não fosse o Sr. Rubens Menin, quem tivesse escrito o Texto, teria dado pouca importância, pois a maioria das Empresas da Construção Civil, estão deixando o MCMV e partindo para o médio e alto padrão. Ao meu ver, precocemente. Afinal, unidades habitacionais, de 40 m2, que eram comercializadas a 59 mil reais em 2008, hoje o são por 140 mil, nas cidades acima de 200 mil habitantes. Ou seja: 140% mais em 5 anos. Quase 30% ao ano. Isto sim é uma bela especulação imobiliária. Faltou o governo federal adequar os enquadramentos de rendas corretamente. Hoje, quem precisa, não consegue comprar nem pelo MCMV. A Classe C, vai ter que dar seus pulos para comprar MÉDIO E ALTO PADRÃO.
Priscila
Priscila disse: 17 janeiro 2014
Gostei muito deste artigo. Na minha opnião todos estão sendo pessimistas demais em relação ao mercado imobiliário brasileiro, sempre dizendo que o programa "minha casa minha vida" vai falhar e que a bolha imobiliária vai "explodir" penso que todos poderiam pensar no que realmente acontece e não prever o pior como todos fazem.
Priscila - Imóveis Guarulhos
Priscila - Imóveis Guarulhos disse: 17 janeiro 2014
Gostei muito deste artigo. Na minha opnião todos estão sendo pessimistas demais em relação ao mercado imobiliário brasileiro, sempre dizendo que o programa "minha casa minha vida" vai falhar e que a bolha imobiliária vai "explodir" penso que todos poderiam pensar no que realmente acontece e não prever o pior como todos fazem.
Priscila - Imóveis João Pessoa
Priscila - Imóveis João Pessoa disse: 17 janeiro 2014
Gostei muito deste artigo. Na minha opnião todos estão sendo pessimistas demais em relação ao mercado imobiliário brasileiro, sempre dizendo que o programa "minha casa minha vida" vai falhar e que a bolha imobiliária vai "explodir" penso que todos poderiam pensar no que realmente acontece e não prever o pior como todos fazem.
Priscila - Imóveis Maceió
Priscila - Imóveis Maceió disse: 17 janeiro 2014
Gostei muito deste artigo. Na minha opnião todos estão sendo pessimistas demais em relação ao mercado imobiliário brasileiro, sempre dizendo que o programa "minha casa minha vida" vai falhar e que a bolha imobiliária vai "explodir" penso que todos poderiam pensar no que realmente acontece e não prever o pior como todos fazem.
Priscila - Imóveis Pontal do Paraná
Gostei muito deste artigo. Na minha opnião todos estão sendo pessimistas demais em relação ao mercado imobiliário brasileiro, sempre dizendo que o programa "minha casa minha vida" vai falhar e que a bolha imobiliária vai "explodir" penso que todos poderiam pensar no que realmente acontece e não prever o pior como todos fazem.
Priscila - Imóveis Vitória
Priscila - Imóveis Vitória disse: 17 janeiro 2014
Gostei muito deste artigo. Na minha opnião todos estão sendo pessimistas demais em relação ao mercado imobiliário brasileiro, sempre dizendo que o programa "minha casa minha vida" vai falhar e que a bolha imobiliária vai "explodir" penso que todos poderiam pensar no que realmente acontece e não prever o pior como todos fazem.
alessandro
alessandro disse: 20 janeiro 2014
ESTAMOS TODO MUNDO NO MESMO BARCO ENTAO E REMAR PARA FRENTE SE ELA VIM VAMOS TER QUE SAIR DELA MAS UMA ECONOMIA PARADA E TRAVADA E MUITO PIOR QUE UMA BOLHA.
Roberta Asfóra
Roberta Asfóra disse: 21 janeiro 2014
Sábias palavras. Parabéns pelo Blog.
Rubens Menin
Rubens Menin disse: 27 janeiro 2014
Agradeço sua participação, Sra Roberta.
JOSE ALMEIDA CRUZ
JOSE ALMEIDA CRUZ disse: 24 janeiro 2014
VENDE-SE UM CLUBE (SHEKINAH COUNTRY CLUB) - ANTIGO SERGIPE COUNTRY CLUB - SÃO CRISTOVÃO/SE\n...\n(editado)
Rubens Menin
Rubens Menin disse: 27 janeiro 2014
Prezado, por favor direcione sua mensagem de oferta de terreno para a equipe responsável, através do formulário http://www.mrv.com.br/faleconosco#vt
Netor - site para imobiliárias e corretores
Muito bom o texto, parabéns.
Ana Carolina Lofego
Ana Carolina Lofego disse: 12 fevereiro 2014
Sou mãe, dona de casa e também sonho com a casa própia, por isso minha expeculação no assunto.Criando oportunidades para a compra de um imóvel, a dúvida é: vale à pena vender um grande imóvel e comprar outros menores? Vender aqui e aproveitar os baixos preços na Europa, é sábio? Levando em considerção a possibilidade de morar lá e abrir um negócio.
Obrigada desde já.
Rogerio Machado
Rogerio Machado disse: 21 fevereiro 2014
Prezado Rubens,
Existem "bolhas" e bolhas... Uma bolha, como nos EEUU, certamente não teremos - como você destaca bem com o indicador dívida/PIB.
Acontece que a "bolha MCMV" - essa, sim - cresce com a inadimplência crescente do programa, porém vai sendo escondida pelo (des) governo e pode, SIM!, estourar como o falecido BNH. A conta irá pra viúva e, claro, nós, otários contribuintes, vamos pagar!

...
Leandro Pinheiro
Leandro Pinheiro disse: 27 março 2014
Se analisarmos o mercado de acordo com a realidade realmente estamos diante, talvez, não de uma bolha imobiliária, mas do fim da farra do crédito. Trabalho na construção civil e os efeitos negativos são evidentes. Nesse trimestre tivemos que reduzir 50% da nossa mão de obra por um motivo muito simples; " Falta de frente de trabalho". O Brasil começa um período de baixo crescimento inegável, alguns podem chamar de bolha econômica outros de readequação eu a chamo de uma dívida que contraímos sem cabimento algum que se chama: "COPA DO MUNDO" e que teremos que pagar nos próximos anos onde todos os setores serão afetados com a falta de investimentos.
Odacir Jose Nicacio
Odacir Jose Nicacio disse: 12 maio 2014
A minha área é compra e venda de máquinas eqptos. para a construção civil.

Numa casa onde falta pão todo mundo grita e ninguém tem razão.

As ponderações do Menin são procedentes, nos faz pensar num Brasil que cresce sem organização macro e micro-economica.
No governo, a luta é para gerenciar e controlar o que entra em impostos e como gastar esse nosso dinheiro.
As demandas em vários setores da sociedade é imenso e complexas para atender, monitorando para que não haja desvios de verba e super faturamento. Se o governo gerenciar e controlar bem, a reclamação é geral.....a mídia fatura em cima da demora das decisões do governo, atrazo nas obras,liberação de verbas e malha em cima da ociosidade das decisões tomadas. A máquina do governo ainda é arcaica para o desenvolvimento que precisamos,esse é o ponto.

Negócios ágeis e corretos reduzem custos, mas nem a micro economia(empresários) nem a macro(o governo) estão preparados para um progresso relâmpago como está sendo determinado como um todo ....Infra-estrutura-educação-saneamento-habitação-Assistencia Social-Defesa e outros.

Não é tão simples afirmar se haverá ou não bolha numa naú sem rumo num imenso oceano de tempestade.

O que precisamos todos nós é continuar trabalhando duro com responsabilidade e respeito ao outro,com muito cuidado para não aplicar seus recursos sem antes pesquisar muito e assim ter a certeza de que o retorno do capital com lucro será certo. O segredo é estar alinhado aqui dentro com nossa economia mas com olhos no exterior que via de regra se obtem por meio de investidores que também estão aqui cuidando do seu rico dinheirinho.

Abraços a todos
Sanderson C
Sanderson C disse: 15 maio 2014
Obrigado Rubens Menin por partilhar seu conhecimento e opiniões conosco.
Você não faz ideia quanto norteadoras são suas palavras.
Qual é sua perspectiva para 2015?

Abraços,

Sanderson
Deildo Couto
Deildo Couto disse: 25 maio 2014
Espero concretizar vários sonhos ,neste ano promissor!
Deise Costa
Deise Costa disse: 29 maio 2014
Achei super interessante o artigo, contudo considero que a inovação possa ser o próximo passo pra dinamizar o mercado imobiliário, novas abordagens poderão dá um novo fôlego ao setor. O desenvolvimento de novos portais de anuncio e divulgação aliados ao conceito estratégico do marketing digital acredito que possam ser uma mais valia para o mercado.
Diogo
Diogo disse: 02 agosto 2014
Excelente artigo! Rubens mais uma vez com informações de extrema relevância para nosso segmento.
Abraço.
Litoral Vertical
Litoral Vertical disse: 02 agosto 2014
Excelente artigo! Rubens mais uma vez com informações de extrema relevância para nosso segmento.
Abraço.
Edson Junior
Edson Junior disse: 08 setembro 2014
Prezado Rubens Menin;\nAcredita que um gigante árabe como foi chamada a empresa Red Sea, necessitaria adquirir uma empresa sem "folego financeiro" para adentrar ao mercado no país ?\n\nSegue link da matéria:\nblogrelatorioreservado.ig.com.br/index.php/2014/09/08/gigante-arabe-quer-comprar-construtoras-brasileiras/
Rubens Menin
Rubens Menin disse: 22 maio 2013
Prezado Leoncio, agradeço seu comentário e participação no blog.

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