A Indústria Imobiliária e os Financiamentos

Publicado em 05 agosto 2014

Em muitas das análises econômicas desenvolvidas neste blog, tenho chamado a atenção para um dos gargalos que vêm travando o crescimento nacional nos últimos anos: as dificuldades para o financiamento à produção e ao consumo. O primeiro deles (financiamento à produção) vive um quadro geral de escassez decorrente da nossa própria deficiência na formação de poupança interna e, mais recentemente, na perda de atratividade do país para os capitais externos. Nesse particular, o quadro de dificuldades não tem sido suficientemente amenizado pelo uso da única ferramenta aplicada pelo governo e que se resume aos empréstimos subsidiados à indústria e, também, aos investimentos feitos na forma de participação acionária pública em alguns empreendimentos e empresas selecionadas, opções consubstanciadas, principalmente, na ação do BNDES – Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social. O segundo ponto crítico (financiamento ao consumo) tem sido igualmente problemático, em que pesem os esforços do governo na ativação de políticas especiais de crédito por parte dos bancos oficiais (Banco do Brasil e Caixa Econômica) e, até, na redução do percentual de reservas compulsórias e outras consignações por parte do sistema bancário, com o propósito de estimular os bancos privados à concessão de um volume maior de crédito ao consumidor ou ao correntista.


Esse gargalo tem afetado de forma diferenciada os diversos setores da nossa economia ou as variadas classes de atividades produtivas. Alguns tipos de indústria se ressentem mais fortemente da escassez de financiamento fácil e barato ao consumo. É o caso, por exemplo, da indústria automobilística e de outros segmentos semelhantes, que dependem muito do financiamento ao consumidor (para a compra de veículos, de eletrodomésticos ou de outros bens de consumo durável). Esses mesmos setores mencionados como exemplo dependem menos intensamente do financiamento à produção, no momento atual, uma vez que conseguem produzir em fábricas já implantadas, ocupando parte de sua capacidade ociosa. Evidentemente, isso não tem nada a ver com outras dificuldades que esses mesmos setores possam estar enfrentando, notadamente as decorrentes do elevado Custo Brasil, que vem sendo improvisadamente combatido com algumas políticas tópicas de isenção tributária ou de desonerações diversas. Aqui, estou focando, exclusivamente, a questão do financiamento à produção e ao consumo. No outro extremo, posso exemplificar com a agroindústria ou com parte do agronegócio, que assumem, cada vez mais, um importante papel na nossa economia. Esse tipo de atividade ressente-se menos da escassez de crédito para financiamento ao consumo (excluídas, evidentemente, as necessidades de financiamento especial nas linhas de exportação). No entanto, esse mesmo segmento depende muito dos mecanismos de financiamento à produção (para equipamentos, insumos, transporte, armazenamento e diversos outros itens).


A indústria imobiliária, setor que conheço de perto, tem as suas próprias peculiaridades e dependências nessa questão do financiamento. Na realidade, a Construção Civil é um setor de capital intensivo, que precisa de financiamento ágil e amplo nas duas pontas, ou seja, na produção e no consumo. Apesar de também ter sido afetado pelo quadro descrito no parágrafo inicial deste tópico e, de certa maneira, com a situação agravada pela dificuldade de busca de investimentos no próprio mercado privado (nos últimos anos a Bolsa de Valores deixou de ser opção para abertura de capital das construtoras residenciais, por exemplo), o segmento não vem apresentando desaquecimento semelhante ao que se abateu sobre outros ramos industriais. Pelo menos, não na intensidade registrada para a indústria em geral. Por quê?


Isso não está acontecendo por acaso. Os sucessivos governos e os demais agentes econômicos sempre reconheceram na construção residencial um segmento genuinamente nacional, constituído por empresas brasileiras, empregador intensivo de mão de obra e responsável por significativa parcela do nosso PIB, ou seja, um setor estratégico e que precisa ser adequadamente protegido e apoiado. Esse reconhecimento propiciou o surgimento de um ambiente de negócios razoavelmente estruturado no que concerne à legislação, à regulamentação e às regras de gestão. O setor dispõe, já há bastante tempo, de um mecanismo próprio de "funding" relativamente eficiente (baseado no Sistema de Caderneta de Poupança e no FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Mais recentemente, a construção residencial passou a contar, também, com uma moderna atualização do seu arcabouço jurídico (incluindo a regulamentação objetiva da alienação fiduciária e do patrimônio de afetação) além de outros mecanismos favoráveis à expansão segura do crédito ao comprador (parte significativa dos créditos ofertados não está indexada à variação da SELIC, melhorando a sua atratividade para os mutuários, que ficam protegidos das elevadas taxas de juros atuais).


É claro que ainda existe muita coisa a ser feita para melhorar a situação geral, incluindo outras medidas de apoio no financiamento à produção do segmento imobiliário. A despeito disso, no entanto, o setor tem conseguido enfrentar com galhardia essa época economicamente conturbada e continua de pé, dando uma contribuição inestimável no combate ao nosso ainda escandaloso déficit habitacional.

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