Ajuste das Grandes Construtoras

Publicado em 09 novembro 2012

O mercado imobiliário nacional está passando por uma fase de ajustamento que tem efeito significativo para as grandes construtoras que atuam no setor. Na realidade, existem, hoje, no mercado brasileiro, quatorze grandes empresas construtoras de capital aberto, que respondem, sozinhas, pela maior parte dos lançamentos imobiliários nas principais regiões do país, tendo sido responsáveis, em 2011, por um volume de vendas superior a R$ 36 bilhões.

Para que esse volume de vendas pudesse ser alcançado, representando um crescimento superior a 210% em apenas quatro anos, essas mesmas empresas tiveram que se estruturar e se capitalizar em escala equivalente. De fato, quase todas elas buscaram novos aportes de capital no mercado, através do lançamento de ações em bolsas de valores, da formação de novas parcerias ou da busca de financiamento direto para expansão. O desafio de fundo era a estruturação operacional diante do crescimento das demandas por moradias novas, decorrentes do aumento sustentado da renda e do incentivo dos programas governamentais que visavam atacar o escandaloso déficit habitacional brasileiro, notadamente o "Minha Casa, Minha Vida".

Um esforço dessa magnitude, que fica retratado pela elevação do endividamento total das mesmas quatorze empresas já mencionadas, de R$ 8,9 bilhões em 2008 para R$ 36,6 bilhões em meados de 2012, não pode ficar sujeito a variações supervenientes nas metas e quantidades balizadas quando da sua convocação para o desafio, especialmente pela circunstância de ser, a construção, uma atividade produtiva de ciclo relativamente longo. No entanto, esse é o panorama que acabou por se suceder com a significativa redução nas quantidades lançadas e comercializadas no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida" nos dois últimos anos. Com efeito, os lançamentos elegíveis nesse programa, após atingirem o máximo de R$ 10,5 bilhões em 2010, provavelmente não ultrapassarão R$ 4,0 bilhões em 2012. É muito pouco, diante das estruturas organizacionais, das capacidades instaladas de produção e da alavancagem financeira estabelecidas nos exercícios anteriores para enfrentar o desafio colocado.

Cenários dessa espécie costumam ocorrer quando há descontinuidade dos recursos para financiamento dos mutuários finais. Esse não parece ser o caso, tendo em vista as reiteradas garantias dadas pela Caixa Econômica Federal – principal agente financeiro envolvido nos programas governamentais de incentivo – de que os recursos disponíveis em carteira, na Instituição, são suficientes para sustentar níveis crescentes de investimento imobiliário. As razões são de outra natureza: dificuldades não removidas no licenciamento de obras e na aprovação de projetos, desaquecimento do mercado de capitais que impede, momentaneamente, alternativas para financiamento operacional, elevação dos custos de manutenção e administração do estoque de terrenos em "land bank", dificuldades no recrutamento, treinamento e gestão da mão de obra, com o consequente atraso na conclusão dos empreendimentos, alongamento do fluxo de caixa, encarecimento dos insumos e outros motivos que acabaram por desestimular a presença das empresas neste segmento de moradias econômicas e reduzir as quantidades finais oferecidas.

A consequência mais imediata desse panorama, pelo menos no conjunto das quatorze grandes construtoras já mencionadas, é a necessidade de ajustamento das respectivas capacidades operacionais. Mesmo, diante de perspectivas seguras de novo aquecimento, dentro de dois ou três anos, inevitável diante da magnitude do déficit habitacional a ser vencido, do crescimento continuado da renda dos mutuários potenciais e do barateamento dos juros dos financiamentos, não há como ser mantido o nível atual de alavancagem. As regras de prudência na gestão de qualquer grande empresa impedem a continuidade do endividamento do setor, que em seu conjunto, evoluiu de 26% do patrimônio líquido em 2008 para 85% em meados de 2012. Antes da retomada segura dos níveis anteriores de produção, com a remoção das dificuldades atuais ou momentâneas, os gestores dessas estruturas organizacionais de maior porte certamente darão prioridade à redução dos próprios padrões de alavancagem e endividamento líquido.
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