Bolha Imobiliária (3)

Publicado em 26 setembro 2012

3 comentários

Em tópicos antecedentes desta série registrei que a oferta irracional de crédito representa o principal mecanismo capaz de detonar as bolhas imobiliárias. Assim, a análise anterior acerca da inexistência, no mercado nacional, dos demais ingredientes necessários à formação ou surgimento das bolhas, merece ser complementada com o exame da segurança dos atuais procedimentos brasileiros para financiamento imobiliário ou para a concessão de crédito.

Em primeiro lugar, não pode deixar de ser observado que o montante de crédito imobiliário ofertado atualmente no mercado nacional é baixíssimo, situando-se em torno de 5% do PIB. No conjunto dos BRICS esse percentual é igualmente baixo, mas já alcança cerca de 18%, apesar da diminuição forçada na média geral pela presença do Brasil. Na União Européia esse mesmo indicador superava 60%, antes da eclosão da crise financeira internacional. Comparativamente, é interessante observar que, nos EUA, esse percentual chegou a alcançar 79% do PIB em 2006, quando a bolha imobiliária local começou a se configurar de modo mais visível.

Nessa questão, existe também outra circunstância que distingue favoravelmente o Brasil da maioria dos demais países. Desde novembro de 1997, a legislação brasileira que passou a regular o mecanismo de alienação fiduciária nos financiamentos imobiliários impede o adquirente de negociar, alienar ou comprometer em novos empréstimos, o imóvel dado em garantia, antes da completa liquidação da operação de crédito original. A existência dessa disposição legal, por si só, impede a repetição, entre nós, da irresponsável "ciranda" que assolou os EUA, de duas ou mais hipotecas garantidas por um mesmo imóvel.

Finalmente, quero destacar a postura segura dos agentes financeiros nacionais quanto aos procedimentos aplicados na concessão de crédito imobiliário. Esses agentes costumam medir o risco dos financiamentos ofertados segundo o índice LTV (originário da expressão inglesa Loan-to-Value) e que representa a razão, expressa em percentual, entre o valor do financiamento (crédito ofertado) e o valor de venda do imóvel (garantia real). A maioria desses agentes classifica como "elegíveis" propostas de financiamento com LTV não superior a 65%, podendo alcançar níveis mais elevados apenas em programas oficiais para baixa renda, com garantia governamental suplementar. Comparativamente, vale destacar que as bolhas imobiliárias dos EUA e Espanha ocorreram quando se admitia, nas "cirandas" locais, contratos de crédito com LTV real frequentemente superior a 100%.
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3 comentários para "Bolha Imobiliária (3)"

Fabricio Moreira
Fabricio Moreira disse: 09 outubro 2012
Ótimo Blog, ótima visão.
Rubens Menin
Rubens Menin disse: 18 outubro 2012
Fabrício, obrigado pelo seu comentário.
Wrunsk Uchôa
Wrunsk Uchôa disse: 17 outubro 2012
Recentemente comecei a ler o seu blog, trabalho como gerente de marketing de uma imobiliária.
Além de parabenizar pela iniciativa e pelos posts gostaria de saber sua visão em relação ao projeto "minha casa Minha vida", você acha que essa auxílio tendo aumento em algumas regionais do Brasil favoreceria pra bolha?
Já que atualmente o índice de novos investidores se dão por esse projeto, pessoas comuns com rendas medianas comprando apartamentos como primeiro investimento.

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