Bolha Imobiliária e os Tipos de Imóveis

Publicado em 30 abril 2013

2 comentários

É interessante quando a realidade econômica se comporta da maneira esperada ou responde às situações conforme as indicações dos estudos e análises antecedentes. Quando isso acontece, os raciocínios explicativos dos fenômenos econômicos ficam robustecidos, encorajando a sua generalização para outras situações ou contextos. É o caso do comportamento dos mercados em alguns países emblemáticos, após a eclosão das bolhas imobiliárias que deram origem à crise financeira internacional de 2008. Para esse propósito, optei por analisar, neste tópico, a evolução da crise nos mercados imobiliários dos EUA, da Espanha e de Portugal nos últimos cinco anos.


A situação evoluiu de forma muito diferente nesses três países. O mercado norte-americano já está praticamente normalizado, enquanto o dos dois países ibéricos ainda amarga uma paralisia prolongada, sem qualquer sintoma de retomada expressiva no ritmo de construção e de venda de imóveis. Tanto na Europa quanto nos EUA, a situação inicial (2008) era semelhante no que se referia ao comprometimento excessivo dos ativos com as garantias de crédito, incluindo a variabilidade desse comprometimento entre os diversos tipos de imóveis. Dos dois lados do Atlântico, os imóveis residenciais estavam muito mais comprometidos do que os comerciais e industriais, seja pela proporção de unidades hipotecadas, seja pelo excesso de crédito garantido pelos mesmos ativos. Por que, então, a crise imobiliária na Espanha e em Portugal está evoluindo de forma diferente da norte-americana?


Nos EUA, a reação começou justamente pelo segmento habitacional, ou seja, por aquele que estava mais comprometido na aventura creditícia da especulação que detonou a crise. E isso ocorreu pela forte pressão vegetativa da demanda por novas moradias. Nos EUA, o crescimento demográfico da última década alcançou 9,7%, após um crescimento ainda maior (13,2%) entre 1990 e 2000, sem que houvesse queda nos níveis gerais de salários e rendas. Em outros termos, o mercado comprador continuou existindo com grande potencial e, em pouco tempo, a situação do excesso de imóveis disponíveis pôde ser, quase toda, regularizada. Evidentemente, houve uma contribuição inestimável da política governamental norte-americana, que devolveu liquidez e capacidade de investimento ao mercado ao resgatar o excesso de títulos hipotecários gerados na crise. Mas, o estímulo básico da reação foi de natureza eminentemente demográfica. Essa não é a situação observada na Espanha e em Portugal, que, além de não apresentarem crescimento populacional vegetativo, ainda se encontram às voltas com redução efetiva de renda e aumento do contingente desempregado. O mercado habitacional nesses países não poderia mesmo, apresentar comportamento diferente e, com toda certeza, ainda levará tempo para que todo o estoque excessivo de imóveis residenciais possa ser absorvido.


Iniciada a recuperação do mercado norte-americano pelo segmento habitacional, os imóveis comerciais e industriais começam a dar a sua própria contribuição, não só porque estavam menos comprometidos na garantia de excesso de crédito, como também, e principalmente, como resposta ao nível geral de crescimento econômico. Com efeito, existe uma relação muito mais direta entre o crescimento econômico e a demanda por novos imóveis comerciais e industriais e bastou a retomada de níveis mais elevados de atividade na economia dos EUA para que esses segmentos do mercado imobiliário passassem a apresentar perspectivas promissoras, com potenciais semelhantes àqueles que antecederam a crise. Por seu turno, os dois países ibéricos continuam com os respectivos mercados de imóveis comerciais e industriais estagnados e sem sintomas imediatos de reativação. Esse comportamento era previsível, diante das dificuldades gerais da economia europeia, onde os dois países estão inseridos.


De todo modo, a análise resumida neste tópico pode ser de utilidade para subsidiar o exame da situação nacional nesse particular, levando em conta as características próprias da nossa economia e as suas semelhanças e diferenças com os dois tipos de mercado mencionados, mesmo diante da circunstância favorável de não termos vivenciado uma Bolha Imobiliária.

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2 comentários para "Bolha Imobiliária e os Tipos de Imóveis"

Jorge
Jorge disse: 30 abril 2013
Rubens


Como dá pra confiar em alguém falar que não existe bolha, sendo que esse alguém é dono de construtora?
PAULO CARVALHO
PAULO CARVALHO disse: 09 maio 2013
Prezado,

Não entendo o que esta ocorrendo no mercado brasileiro, pois os clientes não estão comprando muito na planta, o mercado de imóveis prontos esta mais atrativo ? o que houve com imovel na planta que o preço é igual de imóvel pronto ? precisamos do atrativo de comprar na planta, afinal temos que aguardar a entrega do imóvel e morando de aluguel fica mais dificel, por isso o preço tem que ser mais baixo, se não, não vendi!!!!

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