Financiamento Habitacional (2)

Publicado em 14 maio 2013

Em continuação à abordagem iniciada no tópico anterior deste blog, e para deixar, bem claros, os conceitos que pretendo utilizar mais adiante, vale a pena resumir o seguinte: um empréstimo de longo prazo, contratado em um ambiente econômico sensível à presença da inflação, deverá ser liquidado pelo tomador com o pagamento de quantias correspondentes a três espécies distintas, quais sejam, (A) – devolução do valor originalmente cedido; (B) –correção monetária para a recomposição do valor de compra original do capital cedido; (C) – juros ou remuneração do capital pela sua cessão ao tomador durante o prazo do empréstimo.


Duas dessas três espécies são conhecidas, com precisão, na época da contratação do empréstimo. De fato, aquela identificada como (A) corresponde ao próprio montante emprestado, que deverá ser devolvido pelo mesmo valor de sua expressão monetária original. Os juros, ou remuneração básica do capital identificada como (C), embora costumem variar ao longo do tempo, refletindo a maior ou menor escassez relativa de dinheiro na economia, as condições de risco e outras circunstâncias transitórias, resultam, em geral, de uma negociação entre as partes e podem ser fixados para toda a duração do contrato de financiamento, na época da sua assinatura. As imprecisões estão todas concentradas na espécie (B), utilizada para identificar a correção monetária devida. Esta não pode ser estabelecida na época da contratação do empréstimo, porque só será conhecida (em toda a sua variabilidade imprevisível) após o decurso do prazo de cessão do capital emprestado e de sua devolução ao proprietário do dinheiro. Assim, rigorosamente falando, as espécies (A) e (C) podem ser pré-fixadas e a espécie (B) terá que ser pós-fixada (apurada após o decurso do prazo do empréstimo ou em intervalos regulares de amortização, com o auxílio de índices previamente escolhidos e combinados, capazes de medir o efeito da inflação na deterioração da expressão monetária original).


Se as condições descritas no parágrafo anterior fossem observadas, sempre, a contratação de "juros pós-fixados" somente faria sentido naquelas operações de grande rigorismo financeiro em que se desejasse apurar a variabilidade da remuneração do capital ao longo do tempo, evitando-se a aplicação de uma taxa estimativa média, negociada previamente. No entanto, os brasileiros já se acostumaram com a diversidade e a frequência de operações financeiras identificadas como tendo "juros pré-fixados" ou "juros pós-fixados". Tratam-se, neste caso, de simplificações onde, em geral, estão agregados em uma única parcela identificada como "juros", tanto a correção monetária (B) como os juros propriamente ditos (C). Ao pré-fixar o conjunto (B) + (C) as partes contratantes estão fazendo uma aposta sobre o comportamento futuro da componente (B), estimado previamente, que sempre implicará níveis maiores de risco quando os contratos financeiros forem de prazo mais longo. A tentativa de minimizar esse acréscimo de risco costuma resultar na sobre-estimativa da inflação futura. É por isso que, nos financiamentos habitacionais, onde os prazos costumam ser longos, a componente (B) não deve ser pré-fixada para que os custos finais não resultem muito elevados. Da mesma forma, as simplificações que apresentam operações financeiras com a denominação de "juros pós-fixados" costumam representar, na realidade, situações onde a componente "C" é constante e toda a variação está concentrada no comportamento da parcela (B), apurado ao final de cada período.


Existe, ainda, um conceito que eu gostaria de esclarecer, preliminarmente, nessa revisão geral necessária à abordagem da questão principal objeto desta série. Trata-se da variabilidade setorial da inflação. Os brasileiros já se acostumaram com os indicadores que apontam diferentes níveis de inflação para distintos setores econômicos (alimentação, transportes, etc.). Os índices gerais, incluindo aquele que mede oficialmente a inflação no país (IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), são calculados com a agregação de vários índices setoriais e regionais. A inflação não é a mesma em todos esses setores, sendo que os acréscimos de preço podem ser muito mais acentuados em alguns deles, dependendo do mês de apuração. A construção Civil tem o seu próprio índice (INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, apurado mensalmente pela FGV – Fundação Getúlio Vargas). Esse indicador costuma ser utilizado no financiamento habitacional, para atualizar o valor do imóvel adquirido antes do término da construção. Isso porque, indicadores meramente financeiros, somente devem ser utilizados no cálculo da componente (B) depois que o imóvel objeto do financiamento, foi concluído e entregue. Alternativamente, em algumas situações do financiamento habitacional, a variação dos custos de construção durante o prazo de execução das obras costuma ser estimada com base no CUB (Custo Unitário Básico, calculado oficialmente por Sindicatos da Construção Civil com base na Lei n° 4.591/64). Todos esses conceitos são importantes para a boa compreensão da abordagem que pretendo desenvolver na sequência da presente série.

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