Home Equity e a Bolha Imobiliária

Publicado em 23 abril 2013

7 comentários

Existe uma regra básica nas operações de crédito em todos os países do mundo e em todas as épocas: quanto menor for o risco de inadimplência dos tomadores, mais baratos são os empréstimos, ou seja, menores são os juros cobrados pelos agentes financeiros. Mesmo aqueles brasileiros que não lidam diretamente com os assuntos econômicos já se aperceberam dessa regra básica, pelos exemplos de algumas modalidades de financiamento que estão cada vez mais disseminadas: o crédito consignado e a compra financiada da casa própria. Em ambos os casos, o risco de inadimplência e os juros são muito baixos. Nas operações de crédito consignado, os débitos mensais são feitos automaticamente na forma do desconto respectivo nas folhas de pagamento ou nos benefícios da seguridade social e a garantia irrenunciável está materializada na simples continuidade da relação de emprego ou dos direitos de aposentadoria dos tomadores dos empréstimos. No financiamento da casa própria, o imóvel representa a garantia para o pagamento regular das prestações, de vez que o respectivo registro de propriedade contém cláusula de alienação fiduciária, que somente pode ser cancelada pelo comprador após a liquidação de todas as parcelas contratadas. Em resumo: a maior garantia para os agentes financeiros implica o barateamento dos empréstimos, podendo resultar, como no caso atual de algumas modalidades de crédito imobiliário praticadas no mercado nacional de habitações econômicas, em juros finais negativos.


Recentemente, uma nova modalidade de crédito barato (juros baixos) passou a ser oferecida no mercado financeiro nacional em proporções crescentes, com a denominação geral de "home equity", expressão usada nos EUA e na Inglaterra, onde esse tipo de financiamento é largamente difundido. Na prática, essa modalidade nada mais é do que o nosso antigo "crédito hipotecário", ajustada ao novo contexto legal que passou a regular o mecanismo de alienação fiduciária no Brasil a partir de 1997. No "home equity" os imóveis urbanos, livres e desembaraçados de qualquer ônus (incluindo aquelas unidades adquiridas com financiamento imobiliário já totalmente quitado) poderão ser hipotecados, ou seja, oferecidos como garantia para a obtenção de novos créditos por parte dos respectivos proprietários. Em operações dessa natureza, oferecidas por muitos agentes financeiros e pelo sistema bancário, a condição de alienação fiduciária do imóvel oferecido em garantia fica materializada pelo registro cartorial, que impede o proprietário de negociar, alienar ou comprometer em novos empréstimos, o mesmo imóvel, antes da completa liquidação do financiamento obtido. Nessa modalidade, podem ser conseguidos créditos com prazos razoavelmente longos (até 30 anos), com baixo custo (inferiores a 2% ao mês, já incluídas as taxas e custos cartoriais), para utilização como capital de giro pessoal, para ativação de empreendimentos ou para substituição de outras dívidas mais onerosas.


Diante do ressurgimento dessa modalidade de crédito, achei oportuno abordá-la neste blog, sob a perspectiva de um eventual aumento de risco para a sempre mencionada hipótese de eclosão de uma Bolha Imobiliária no nosso país. Em outros tópicos, tenho demonstrado a inexistência, aqui, dos ingredientes e condições necessárias à formação desse tipo de bolha e tenho afastado, com convicção, a possibilidade de um acontecimento dessa natureza. No entanto, como a prática intensiva do "home equity" nos EUA foi, reconhecidamente, um elemento presente na Bolha que se formou naquele país e que acabou deflagrando a crise financeira internacional de 2008, achei importante registrar as seguintes observações tranquilizadoras:


a)   Diferentemente dos EUA, o crédito imobiliário no Brasil situa-se na faixa de apenas 5% do PIB, ou seja, em patamares muito baixos. Por maior que seja o número de imóveis desembaraçados de ônus e gravames, que possam ser oferecidos como garantia para financiamentos na modalidade de "home equity", a totalidade do crédito imobiliário resultante ainda estará muito distante dos percentuais perigosos alcançados nos EUA (79% do PIB em 2006);


b)   A nova legislação brasileira que passou a regular o mecanismo de alienação fiduciária impede que o tomador de crédito ofereça o mesmo imóvel como garantia em duas ou mais operações simultâneas, antes da completa liquidação do financiamento contratado inicialmente, condição que não foi observada nos EUA, na Espanha e em outros países que viveram fortes crises e bolhas imobiliárias no passado recente;


c)    Os agentes financeiros nacionais têm praticado limites muitos seguros para a concessão de financiamentos (em geral, de cerca de 65% para o LTV) conforme abordarei em tópico subsequente deste blog, circunstância que impede a expansão exagerada do crédito imobiliário e que previne, também, a sua contribuição para a formação de bolhas;


d)   Os agentes financeiros nacionais têm adotado procedimentos seguros para a concessão de créditos, no que concerne à comprovação de renda do tomador, independentemente da garantia fiduciária oferecida, circunstância que representa o conceito de financiar a "pessoa" e não o "bem" e que reforça os efeitos destacados na alínea precedente.


Em resumo, vejo um grande espaço para a expansão da modalidade de crédito identificada como "home equity" sem que isso aumente o risco da ocorrência de Bolha Imobiliária em nosso país.

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7 comentários para "Home Equity e a Bolha Imobiliária"

Magna Tilvitz
Magna Tilvitz disse: 23 abril 2013
Boa tarde!

Sou uma admiradora do seu trabalho e sua escrita,confesso que para muitos assuntos sou totalmente leiga passei a me interessar neste segmento,desde 1999 quando fui vítima de estelionato e até hoje não foi resolvida a questão.
Gostaria que publicasse(se é que já não o fez) mais matérias sobre este assunto e também as dificuldades dos conjuntos habitacionais populares deferentes deste programa exitente.
Muito se fala em responsabilidade social mas gostaria de vê-lo como Ministro da habitação.

Respeitosamente
Sérgio Cançado
Sérgio Cançado disse: 24 abril 2013
Prezado Rubens,

Excelente e esclarecedor artigo.
Forte abraço,

Sérgio
Rubens Menin
Rubens Menin disse: 22 maio 2013
Olá Sérgio, obrigado pelo comentário e participação no blog.
contrata ltda
contrata ltda disse: 24 abril 2013
Caro Dr Rubens

Ficamos satisfeitos com sua preocupação em esclarecer ao investidor as diferenças do modelo credito imobiliário Brasileiro em relação ao modelo Americano que certamente será revisto pelos agentes financeiro e Banco Central Americano.

Estamos convictos que o segmento imobiliário ainda é um forte atrativo para que empresas, investidores e compradores finais continuem utilizando os recursos financeiros pessoais ou do SFH , possibilitando o emprego e renda em ativo com retorno garantido no longo prazo.
Parabens pela excelência do blog
Gilson Velasquez Santos
Diretor comercial
Rubens Menin
Rubens Menin disse: 22 maio 2013
Prezado Gilson, agradeço seu comentário e participação no blog. O segmento imobiliário realmente é muito importante para a economia, como já tratei também em outros posts recentes.
Victor Dahan
Victor Dahan disse: 30 abril 2013
Boa noite sr. Rubens
Tenho acompanhado suas opiniões sobre o mercado imobiliário e a construção no Brasil. Fico orgulhoso de ser brasileiro pelo forte sentimento que o sr. transmite quando aborda diversos temas nesta área. Sou engenheiro e tenho o pensamento que sempre podemos e devemos fazer o melhor em prol do nosso povo, principalmente acerca do grave problema de moradia que nos atinge.
Parabéns.
Gilson Alencar
Gilson Alencar disse: 21 dezembro 2013
Caro Rubens, Trabalho com Home Equity há 2 anos e seu texto resume exatamente todo o trabalho que temos para concessão dessa linha de crédito.
Obrigado por esse post, será útil para esclarecer eventuais dúvidas de alguns de meus clientes.
Abraço

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