Juros Negativos no Crédito Imobiliário

Publicado em 19 outubro 2012

Em qualquer financiamento, os juros e as taxas cobradas do tomador do empréstimo representam o custo do dinheiro emprestado. Quando da liquidação final dos empréstimos, ou seja, no pagamento da última parcela ou no resgate antecipado, o dinheiro tomado para financiar a compra de algum bem terá custado ao tomador o valor original (principal), acrescido dos juros e das taxas incidentes. Quando estes últimos são muito elevados, o custo final do dinheiro emprestado terá sido alto também.

Quando existe inflação continuada (mesmo com taxas mais comportadas, como tem sido o nosso caso após o Plano Real) existe também uma desvalorização continuada do padrão monetário, ou seja, do dinheiro emprestado. Essa desvalorização, na ausência dos mecanismos automáticos de correção monetária, tem que ser compensada pelos correspondentes acréscimos nas taxas de juros praticadas. Em outros termos, os juros e as taxas cobrados em qualquer financiamento feito nessas condições podem ser desdobrados em duas parcelas, quais sejam, o custo da desvalorização do padrão monetário (inflação) e o custo do dinheiro, pela antecipação do valor total ao tomador (juro real).

É interessante observar que, ultimamente, os imóveis populares financiados no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida" estão sendo oferecidos com juros finais muito baixos, a partir de 4,5% ao ano. Nesse extremo inferior, o custo total do dinheiro pago pelos tomadores dos empréstimos não chega, sequer, a cobrir as perdas inflacionárias. Estas últimas, no ano em curso, devem superar 5,5% (medidas pelo IPCA). Nessas circunstâncias, o comprador do imóvel financiado ou tomador do empréstimo estará recebendo antecipadamente o valor total do financiamento com taxa de juros negativa. Numa imagem simplificada, é como se o fornecedor do empréstimo (agente financeiro) estivesse pagando cerca de 1,0% ao ano para que o comprador do imóvel recebesse antecipadamente o dinheiro. É um caso único no mundo. E uma oportunidade única também, para quem está contratando o financiamento.

Essa situação produz diversos efeitos. O primeiro deles é a redução significativa das taxas de inadimplência, simplesmente porque as prestações ficam mais baratas e sobem menos do que o valor do bem financiado e da própria renda dos tomadores dos empréstimos. Mas, existe também um efeito importante sobre a demanda total por crédito. Os financiamentos imobiliários, tornando-se mais baratos, atraem um número crescente de interessados e tomadores. A Caixa Econômica Federal estima que o total de empréstimos contratados para a aquisição da casa própria alcance, em 2012, um valor recorde, situado entre R$ 90 bilhões e R$ 96 bilhões. É um montante 18 vezes superior ao contratado em 2003 e representa um acréscimo de, pelo menos, R$ 10 bilhões em relação a 2011. A magnitude desse crescimento fica mais visível quando expressa sobre a forma do percentual que o crédito imobiliário representa no PIB nacional. Partimos de um patamar de 1,3% do PIB em 2004 e alcançamos, 5,8% do PIB. Um crescimento notável, mas um valor final ainda baixo para os padrões internacionais e para as nossas próprias necessidades internas.

No momento, a questão mais importante é se teremos condições de garantir o atendimento a essa demanda crescente por crédito imobiliário. A Caixa Econômica Federal assegura a existência de recursos em carteira, suficientes para garantir o atendimento da demanda por crédito imobiliário, em níveis progressivamente crescentes. Trata-se de uma assertiva tranquilizadora da parte do maior agente financeiro envolvido no setor.
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