Mercado de Aluguéis (2)

Publicado em 05 setembro 2013

A questão dos aluguéis, notadamente os residenciais, não pode ser examinada independentemente do contexto mais abrangente do mercado imobiliário em geral. Um assunto depende do outro, conforme já mencionei, no mês de maio passado, em tópico inicial apresentado com este mesmo título.


Como qualquer outro bem comercializado em uma economia aberta de mercado, também os aluguéis ficam mais caros ou mais baratos em razão de sua menor ou maior disponibilidade relativa, resultante, esta última, das variações ditadas pela procura ou pela oferta de imóveis para locação. Evidentemente, essa assertiva somente pode ser considerada como estritamente verdadeira na ausência de outros fatores que interferem no preço de disponibilidade dos imóveis, como a estabilidade do custo de edificação, por exemplo. Todavia, para as conclusões complementares que pretendo alinhavar neste tópico, não haveria perda substancial de acuracidade se admitíssemos a ausência desse tipo de perturbação nos custos de projeto, desembaraço e construção, diante das variações de preço decorrentes apenas do desbalanceamento entre demanda e oferta.


Nesse cenário, para que se entenda adequadamente todos os fatores intervenientes na formação dos preços dos aluguéis – que experimentam um ciclo de alta significativa nas principais cidades do país – é imprescindível considerar a existência de um mercado fortemente pressionado pela demanda. Essa pressão de demanda não resulta, apenas, da existência de um enorme déficit habitacional (cerca de oito milhões de moradias) e nem, tampouco, da formação anual de 1,5 milhão de novas famílias que precisariam ser abrigadas fora das soluções de precarização das habitações (em favelas e cortiços) ou através da coabitação forçada (compartilhamento não voluntário de moradias). Parte desse déficit e dessa demanda corrente não pode ser equacionada no curto prazo por programas de aquisição facilitada de moradias e, por isso mesmo, não se materializa como fator de pressão no preço de compra e venda dos imóveis habitacionais. A exemplo do que ocorre em quase todos os demais países – em estágios de desenvolvimento econômico e social semelhantes ou não aos nossos –, essa parte da demanda habitacional não equacionável pelos programas de aquisição da casa própria, transforma-se, principalmente, em fator de pressão sobre o preço dos aluguéis e das outras formas de arrendamento.


É nessa parte do jogo que estamos perdendo a guerra, ou seja, os aluguéis estão excepcionalmente elevados não por consequência da valorização exagerada no preço dos próprios imóveis, mas, também e principalmente, pela pequena disponibilidade de moradias oferecidas em locação. E esse quadro somente pode ser modificado de modo mais significativo e imediato, caso se estabeleçam, conscientemente, mecanismos de incentivo à compra de imóveis para aluguel ou renda, na mesma proporção observada nos mercados dos demais países. Há que se considerar, para tanto, que, dentro de certos limites, o crédito habitacional não garante, por si só, o ingresso de um contingente muito maior de pessoas no universo dos proprietários de casa própria. Existe um espaço que pode e deve ser ocupado por outras classes de investidores (fundos de pensão, fundos de investimentos dedicados, etc.), complementando o perfil principal dos atuais proprietários de imóveis destinados à locação (aposentados, viúvas, herdeiros, etc.), como forma complementar de equacionamento da demanda por moradia não mitigável imediatamente pela aquisição direta.  Como consequência importante da adoção desse tipo de mecanismo de incentivo, seriam inevitavelmente alcançados patamares mais saudáveis e consistentes para o preço dos aluguéis.

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