Tabela Price - Algumas Vantagens Comparativas

Publicado em 08 outubro 2013

3 comentários

Na série de cinco tópicos que desenvolvi sobre financiamento imobiliário, tive oportunidade de abordar, mesmo que resumidamente, as características dos principais métodos ou sistemas adotados no mercado nacional para fixar as regras de divisão do valor do empréstimo tomado, em parcelas mensais a serem pagas pelo tomador. Destaquei, especialmente, os métodos identificados como TP (Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização), SAC (Sistema de Amortização Constante) e SACRE (Sistema de Amortização Crescente). Mencionei que, do ponto de vista financeiro, todos esses métodos ou sistemas são rigorosamente equivalentes e nenhum deles é mais ou menos oneroso que os demais para quem está pagando o empréstimo.


Volto a esse assunto para acrescentar alguns comentários adicionais sobre a Tabela Price, tendo em vista que esse método tem sido objeto de um maior interesse jornalístico no período recente. A Tabela Price, desde que foi desenvolvida, há mais de dois séculos, passou a constituir-se no único método, matematicamente preciso e consistente, que permite a divisão do montante do empréstimo em parcelas de valor constante. Essa é uma característica importantíssima do método, porque garante que o equilíbrio das condições financeiras contratadas será mantido durante todo o período de pagamento. Em outros termos, o tomador do empréstimo saberá, de antemão, que terá a sua renda comprometida com o pagamento das parcelas, na mesma quantidade estabelecida inicialmente, uma vez que o valor dessas mesmas parcelas somente é alterado para corrigir as perdas inflacionárias (correção que é também igualmente aplicada em todos os demais métodos ou sistemas). A Tabela Price é um método perfeito para garantir a estabilidade das parcelas ao longo do tempo.


Ao fixar o valor constante das prestações (que depende apenas do montante do empréstimo, da taxa de juros negociada e do número de meses para liquidação), o método faz, automaticamente, as compensações internas, distribuindo o valor de cada parcela em duas partes, uma de amortização e outra de juros. A parte da amortização cresce progressivamente ao longo do período de pagamento. Por outro lado, a parte dos juros diminui também progressivamente ao longo do mesmo período, para manter a parcela constante, retratando o fato de que, a cada pagamento, diminui o valor remanescente do empréstimo a ser liquidado e o número de meses em que a quantia estará emprestada. É um método matematicamente muito consistente e justo.


A existência, em cada parcela mensal, de uma parte contabilizada como amortização, garante que o empréstimo estará sendo liquidado progressivamente, desde o primeiro pagamento. Portanto, em qualquer tempo dentro do período contratual de liquidação, o tomador já terá amortizado uma parte do montante tomado por empréstimo, garantindo a disposição de adimplência, independentemente de ser forçado a desembolsar maiores quantias inicialmente, como acontece quando se adota qualquer dos outros métodos (SAC ou SACRE).


No caso da nossa realidade econômica atual existe ainda outro fator de vantagem para o tomador, quando este opta pela Tabela Price. Com juros pequenos (ou até mesmo negativos em algumas circunstâncias e faixas de renda), passa a existir uma economia real decorrente da forma com que o método distribui os valores pagos nas partes relativas à amortização e aos juros. Nessa peculiaridade da matemática financeira, a parte progressivamente decrescente dos juros acaba por favorecer a aludida economia final.

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3 comentários para "Tabela Price - Algumas Vantagens Comparativas "

João Gomes
João Gomes disse: 08 outubro 2013
Muito interessante a explicação, muito estranho a Caixa que é o maior financiador imobiliário do País praticamente abortar a tabela Price, deixando ela inconsistente, financiando apenas 70% do valor do imóvel. Qual foi a razão para essa mudança repentina da Caixa?
Gustavo Maximiano
Gustavo Maximiano disse: 08 outubro 2013
Minha duvida é, depois que o tomador finalizar o financiamento existe algum saldo a liquidar com banco? ( tabela Prece)
Rodrigo
Rodrigo disse: 08 outubro 2013
Quando a CEF adotou o uso do SFA/TP, pude claramente notar o quanto o PMCMV tem a beneficiar a população brasileira, reduzindo o defict habitacional e abrindo a possibilidade de financiamento imobiliário sem a necessidade de um capital inicial alto.
Em minha opinião é o melhor sistema de amortização para quem deseja liquidar seu financiamento em curto e médio prazo.

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